市街化調整区域の農地は、宅地への転用が難しいので、付近の宅地に比べ安く評価されます。

　農地は、農地法で農業委員会の許可がないと売買できず、買い主が農家でないと許可がでません。農家はどこも後継者不足で今の時代に農地を買い取って、耕作地を増やそうとする農家はまれですので、調整区域の農地は買い手がないことになります。

　また取得しても農業の経験のない相続人が、自ら耕作することはできず、近くの農家に作ってもらうことなりますが、小作料はほんのわずかです。

　以上のとおり、市街化調整区域内の農地は経済的価値が乏しいので、付近の宅地並に評価できず、固定資産評価（固定資産税の課税通知書の評価）や、固定資産評価の倍率評価（相続税申告書の評価）を参考に双方譲歩して価格合意して、争点を減らす方向で協議するのが賢明です。

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