共同住宅(マンション、アパート等)が遺産に含まれていて、是非とも取得したい。

 共同住宅は、相続税評価の際に貸家建付地減価、貸家減価がなされますので、預金や金融商品を相続するより、相続税の面で有利です。

 

 税理士さんが計算した申告書の評価額は、時価より低額ですので、この点を他の相続人から指摘された場合は、素直に譲歩する必要があります。
 

 評価については、不動産業者に査定してもらうとよいのですが、査定する場合、不動産業者は依頼者に有利に高く査定したり、安く査定したりすることが可能となります。
 

 査定書をチェックする際に注意すべきことは、通常の居住用不動産の場合は、路線価や公示価格から土地の値段を計算し、建物の固定資産評価額を足して、時価と考えます(積算価格と言います。)。  

 

収益不動産について

 収益不動産の場合は、積算価格に年間収益を期待利回りで割って、収益価格を計算して、積算価格も勘案して時価を計算します。商業地に2階建の文化住宅が建っているような不動産の有効利用できていない場合は、収益価格は安くなります。しかし、賃借人に出てもらって、土地を売却すると高値で売れますので、積算価格と収益価格をどの程度勘案するかが問題となり、評価をめぐって対立が生じやすく、不動産業者の査定で決まらない場合は、不動産鑑定士による鑑定、双方共鑑定書を自分に有利な鑑定書(「私的鑑定」と言います。)を作成してもらって、価格合意ができない場合は、裁判所の選任した不動産鑑定士による鑑定(「公的鑑定」をしたりして裁判所が決めることになります。

 

 賃料については、被相続人の確定申告書に記載されていますが、遺産分割協議までに時間がかかっているケースでは最新の賃料を確認しておく必要があります。 

 

 収益不動産については、被相続人が敷金を預かっており、収益不動産を相続すると敷金返還義務を承継することになるので評価から敷金の額の差し引きを主張する必要があります。敷金は、債務として相続税申告書に記載されていますが、念のため賃貸借契約書で確認しておいたほうがよいでしょう。

 

 収益不動産の賃料についても注意が必要です。裁判所は、収益不動産の賃料は、遺産分割とは別で、不動産が1人の相続人の所有に遺産分割審判で決まったとしても、法定相続分で清算しなければならないとしていますので、遺産分割協議に際しては、遺産分割協議成立までの賃料の清算について合意しておく必要があります。合意せずに、所有権のみの遺産分割協議を成立させると他の相続人から遺産分割とは別だからと法定相続分の賃料の清算請求を受ける可能性があります。

 

 遺産分割協議で収益不動産を取得し、相続登記ができたら、賃借人に相続した事実と賃料の支払方法を通知して賃料を取得することになります。

 

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この記事の執筆者

弁護士 藤井義継

専門分野

相続・離婚など家事事件

経歴

昭和63年に弁護士登録後、神戸市の事務所勤務を経て、平成4年に藤井義継法律事務所を開設。相続、離婚、不動産トラブルなど、家事・民事事件を多く取り扱う。 弁護士会の活動として、神戸地方裁判所鑑定委員や神戸地方法務局筆界調査委員を経験。平成16年には兵庫県弁護士会副会長も経験している。 弁護士歴30年以上、相続問題解決実績100件以上の豊富な実績があり、相続問題の早期解決を得意としている。 詳しい弁護士紹介はこちら>>