故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へ
・故人が所有していた賃貸マンションを自分が相続したい
・自分の収入源として、故人が所有していた土地を活用して収益不動産を建てたい
・他の相続人が自分の管理していた故人名義の収益不動産を遺産分割で獲得しようとしている
上記のような不動産の遺産分割をめぐって、多くの相続トラブルが起こっており、当事務所の弁護士に多くの方がご相談にお越しになります。
収益不動産を相続したい場合の遺産分割交渉のポイント
故人が残した相続財産の中で、預貯金や居住用不動産の相続を避け、収益不動産のみ相続したい場合、遺産分割交渉において、下記のようなことがポイントになります。
１、まずは、不動産の価格を調査することです。不動産の価格には、固定資産評価額，路線価、公示価格、不動産業者の査定額、不動産鑑定士の鑑定額といろいろあります。特に収益物件の場合は、収益価格（収益利回り）が問題となり、単なる不動産単体の価格と実際の値段の差が大きくなります。
２、該当の不動産の管理をしていた者が有利となります。
３、あなたが、不動産の管理をしていない場合は、故人に代わり管理を始めるか、他の相続人が管理している場合は管理の計算報告を求め、収益の分配を求め、収益の実態を把握する必要があります。
４、金融機関に債務がある場合は、返済額と収益が見合っているか確認する必要があり、収益の低下が見込まれる場合は、債務の条件変更（リスケと言います）をする必要があります。
５、店舗で建設協力金をもらったりしているケースでは、この返済の条件についても調査する必要があります。
こういった収益不動産を相続するためにどうすればよいのかについて、弁護士にご相談いただくことが良いかと考えられます。これらの交渉をご自身で進めていただくと、場合によっては相続トラブルに発展する可能性があります。
当事務所では、弁護士歴３０年以上の経験から、このような遺産分割問題を、調停・審判といった裁判所に出向いて解決する方法に限らず、可能な限り相手方との交渉による解決を第一とし、ご依頼者様の希望を実現できるように努め、早期に解決に導くサポートをさせていただきます。
当事務所に寄せられた相談事例
その1 生前贈与
Ｂさんは２人兄弟です。父所有の収益マンションがあり、年間１０００万円ほどの収益があがっています。Ｂさんはこれを相続したいと考えましたが、弟も同じ考えでした。Ｂさんは2人兄弟の間で共有とすると孫子の代まで仲良く管理できるか不安なので、単独相続したいと考えています。
〇解決するまで
Ｂさんは父を説得して、父からBさんに収益マンションを生前贈与してもらいました。贈与税は、相続時清算課税制度を利用し、収益マンションの賃料で支払をしました。生前贈与は書換えられる遺言より確実です。
父には他にたくさん金融資産がありましたので、遺留分の侵害の問題は生じませんでしたが、遺留分の侵害がある場合も、令和元年7月1日以降の相続の場合は、代償金は払えば問題ないため、代償金は収益マンションの賃料から支払えばよいのです。
その２ 相続持分譲渡
Ｃさんは、父母の遺産である収益マンションを相続しましたが、他の相続人である姉は、収益を管理し、管理手数料を１割とってＣさんに分配するだけです。姉は、管理するだけでなく収益マンションの１室を管理人室とプレートをだして、賃料を払わずに住み込みをしております。
Ｃさんは離婚して１人身で老後の不安があり、姉に持分相当の代償金を支払うかマンションを売却するよう提案しましたが、姉は収益を分配しているので問題ないと応じてくれません。
〇解決するまで
Ｃさんは不動産業者にマンションの持分を売却し、姉は不動産業者とマンションの共有物分割の裁判手続を行なうこととなりました。不動産業者から全面価格賠償（持分の強制売却）の共有物分割の訴訟となり、姉は価格賠償金と引き換えにマンションを不動産業者に渡すこととなったのです。
上記のようなご相談に、弁護士歴３０年以上の相続に強い弁護士が、ご相談者様の立場に立って、希望を実現できるように努めさせていただきます。
当事務所のサポートについて
当事務所では、収益不動産の相続をしたいとお考えの方に、弁護士より最適なサポートを提供させていただいております。
初回６０分無料相談
当事務所では、相続の相談について、初回６０分を無料とさせていただいております。
不動産の遺産分割について、あなたの不安点を親身にヒアリングさせていただき、弁護士が相続の不安点を解消できるように、ご提案させていただきます。
気になることや不安なことがあれば、ささいなことでもお気軽にご相談ください。
遺産分割サポート
不動産の分け方について、あなたのご希望をお伺いしたうえで、ご希望を実現するお手伝いをさせていただきます。不動産などの遺産の分け方を相続人同士で協議する遺産分割について、交渉や法的手続のプロフェッショナルである弁護士がサポートいたします。
具体的には、遺産分割に関する書類作成や遺産分割の交渉をあなたに代わって進める代理人の依頼、調停や審判に進展してしまった場合の代理人の依頼を、弁護士歴３０年以上の相続に強い弁護士がお受けいたします。
※遺産分割協議から調停・審判に進展した場合、追加で着手金（ご依頼いただいた際にいただいている前金）をいただいております。
弁護士への相続の相談をご検討されている方へ
お早目に弁護士に相談いただくことで、相続や遺産分割問題について、あなたのご希望に可能な限り応えられる解決を実現する可能性が高まります。
また、遺産分割協議の段階で弁護士に交渉をご依頼いただくことで、比較的短期間で解決に進められる可能性が高まり、あなたの貴重な時間が奪われずに済み、またご家族・ご親族間の関係性も悪化させずに済むことが多いです。
上記のような理由から、「遺産分割協議が進まないな」「自分が進めたい遺産相続が進められなさそうだな」と少しでも思ったタイミングで弁護士への相続の相談をおすすめしております。
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藤井義継法律事務所では、初回相談は60分無料となっております。
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