不動産の相続について
不動産の遺産相続や遺産分割でお困りの方
・故人の自宅を誰が相続するべきか決められず困っている
・故人の遺産にマンションがあるが、そのマンションをどう分けるか、で遺産分割協議が進まなくなっている
・実家で親と同居していた妹が、実家を相続したいと言ってきかないので、どうすればよいのかわからず、困っている
以上のようなことでお困りの方は下記のバナーから「不動産の相続について」のコンテンツをご覧ください。
不動産の相続対策をお考えの方
・自分の死後、息子兄弟に不動産を相続させたいが、それによって兄弟の仲が悪くなってしまわないか心配だ
・元気なうちに、不動産の相続対策をしておきたいが、具体的に何をすればよいのかわからない
・認知症になってしまうと、不動産の売却などができなくなってしまうと聞いたので、事前に対策できることはないか知りたい
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不動産の遺産相続や遺産分割でお困りの方へ
不動産の遺産分割の3つの方法
ここでは、不動産の遺産分割の3つの方法を紹介いたします。
それぞれ、状況によってより良い方法を選択するべきですが、もし遺産分割の方法に迷われている方は、遠慮せず弁護士に相談ください。
各相続人の共有不動産にしてしまう
この方法は、遺産分割をせずに、法定相続分で不動産を共有する方法です。遺産の中にある不動産が自宅のみ、などの場合に考えられる手段です。
例えば、家族構成が父と母と息子2人兄弟で、父が亡くなり、遺産が自宅のみの場合を考えます。
この場合、遺産分割協議をせず、法定相続分で分けると、母が1/2、息子兄弟が1/4ずつ取得することになります。その持分割合で不動産を共有名義で登記することで、各相続人の共有不動産にすることができます。
この方法のデメリット
しかし、この方法には大きなデメリットがあります。
それは「共有持分権者の過半数が同意しないと、不動産を賃貸したりすることができず、全員が同意しないと売却できない」点です。つまり、自由に不動産を売却したり分割したりすることができない、ということです。
不動産を共有にする、という手段は、一見すると楽に見えますが、不動産の相続問題を先送りしているにすぎません。自由に不動産を使えなくなるという状況に陥る可能性が高いため、当事務所ではおすすめしておりません。
誰かが不動産を相続して、他の相続人へ金銭精算する
この方法は、被相続人の住んでいた家に、相続人の誰かが住んでおられる場合、そのまま住み続けるために、ほかの相続人の相続分を金銭で精算してしまおうという方法です。
この方法を使えば、いま相続した不動産に住んでいる相続人は出ていく必要はありません。他の相続人も相続分に相当する金額を金銭で精算を受けることで納得できるかたちで遺産分割が可能です。
この方法でのデメリット
誰かが不動産を相続して、他の相続人へ金銭精算するという方法でのデメリットとして考えられることは、ほかの相続人へ支払うための、相続分に相当する金銭を用意する必要がありますので、用意すべき金銭が高額になればなるほど実現が難しいものになるということです。
また、金銭を用意することができるとしても、相続した不動産の評価をどのように算定し，持分をどのように評価算定すればいいのかが問題となります。本当に相続人全員が納得する評価方法を取り入れるのは至難の業です。こういう場合には、弁護士など、一定の根拠がある評価を算定できる人に相談することも視野に入れるのが望ましいです。
この方法は代償分割と言い、支払うお金を代償金と言います。代償金の支払を確実にする方法としては、
1 共同相続登記をして、代償金の支払と遺産分割を原因とする持分移転登記を引き換えにする。登記費用が2度かかる難点があります。
2 不動産を取得する人に弁護士がついた場合は、弁護士に代償金を預かってもらい、単独相続の登記ができてから代償金を払ってもらう。
という方法があり、弁護士に依頼することにより2の方法がとれますので、代償金の支払が確実になされることで、遺産分割協議が成立することになります。
不動産を売却してお金で分け合う
この方法は相続人の誰かが売却を拒まない限り行うことができるので最も使い勝手のいい方法です。実務上でも不動産の取得を希望する相続人がいない場合には，この方法がよく使われています。
売却して相続分で分け合うことができればどの相続人からも文句がでてくることはありませんし、お金で分け合うのが最もスマートな方法です。また、売却してしまえば、今後固定資産税等維持にお金をかける必要はなくなりますので、相続人の金銭面の負担もなくなります。
この方法でのデメリット
相続人の誰かがその不動産を売却することを拒絶するとこの方法が取れなくなります。この方法は相続人全員の売却意思の合致が必要となりますので協力しあって売却を進めていかなければなりません。また、売却するためには一旦相続人へ登記名義を移すことが必要となりますが、この登記名義を誰にすればいいのかが問題となります。
このようなことが原因で遺産分割が進まない場合、トラブルの原因にもなりかねないため、弁護士に一度相談いただくことで手続を進められることも多いです。
不動産については、上記のような相続方法が考えられますが、1人では判断に迷われる場合が多いと思われますので、まずは弁護士に相談してみましょう。
不動産の相続がトラブルになりやすい理由
不動産の相続は、非常にトラブルに発展しやすく、弁護士にも多くご相談いただく内容です。では、どのようなことでトラブルに発展してしまうのでしょうか。
下記の3つの「納得いかない」ことが相続トラブルの主な原因です。
・「この不動産を誰が取得するのか」について納得がいかない
・「不動産をどう評価するか、評価額はいくらか」で双方が納得いかない
・「不動産の分割の仕方を代償分割にしたが代償金が支払えない」ことに納得いかない
遺産分割協議を進めている中でこのような「納得いかない」ことが原因でトラブルに発展します。
ですので、ぜひトラブルになる前に、弁護士にご相談ください。すでに相続トラブルに発展されている場合にはすぐに弁護士に相談しましょう。
・家族の共有名義となっていた家を引き継ぎたいが、共有している人が自分と疎遠となっている
・故人の遺産にマンションがあるが、そのマンションをどう分けるか、で遺産分割協議が進まなくなっている
・実家で親と同居していた妹が、実家を相続したいと言ってきかないので、どうすればよいのかわからず、困っている
・収益物件のマンションを誰が相続するか、でもめている
上記のような状況の方は、なるべく早く弁護士にご依頼いただいたほうが良い状況です。
当事務所の弁護士があなたに代わって他の相続人との遺産分割の交渉や場合によっては調停・審判の手続を行います。
弁護士にご依頼いただければ、不動産の相続トラブル解決のサポートを進めることができるだけでなく、相手方との煩わしいやりとりや暴言等によって傷付くなどの精神的な負担も大幅に減らすことができます。
当事務所の弁護士に不動産の相続トラブル交渉の依頼をするメリット
まず、不動産の登記を確認します。当事務所は、法務局の登記情報提供サービスがあり、不動産の登記を即座に調査することが可能です。
遺言書を利用して、1人の相続人に単独相続登記がなされている場合は、処分され、売買代金が散逸する可能性もありますので、遺留分侵害額請求権の保全を目的として、令和元年6月30日までに被相続人が亡くなった場合は、不動産の処分禁止の仮処分を、令和元年7月1日以降に被相続人が亡くなった場合は、仮差押の申立を検討します。
当事務所の弁護士は、遺留分減殺及び仮処分や仮差押等の保全処分について豊富な実績を有します。
また計算には不動産の評価も必要ですが、不動産業者に査定を依頼することも可能です。
遺留分の計算には、生前贈与などの特別受益の調査も必要ですが、当事務所の弁護士は相続調査についても豊富な実績を有します。
1人の相続人に相続させる遺言書はあるが、無効原因があると考えられる場合、相続登記が未了な場合で処分が予想される場合は法定相続分での登記を検討します。
以上の登記手続により遺言書があっても、こちらの同意がないと不動産を処分できなくなり有利に交渉を進めることができます。登記手続についても、連携する司法書士に依頼して迅速に行うことが可能です。
遺言書がない遺産分割の場合
他の相続人に交渉しても、売却、現物分割、代償分割が不可能な場合、相続持分の買取を不動産業者に打診して、相続持分の買取で即時に相続問題を解決し、わずらわしい相続問題からあなたを開放します。他の相続人との分割交渉や訴訟は、買い取った不動業者がすることになります。
不動産の遺産相続や遺産分割でお困りの方は弁護士に無料相談
・不動産を他の相続人と共同で売却して代金を分配したい
・共同住宅（マンション、アパート等）が遺産に含まれていて、是非とも取得したい
・賃料収入がある土地や建物があるので、賃料の分配を受けたい。
・遺産の土地の境界が不明確で、遺産分割の進め方が分からない。
こういったことをお考えの方は、まずは弁護士に相続の相談をしていただくことをおすすめいたします。
相続問題の解決実績が豊富な弁護士があなたの不動産相続の問題を解決に導くサポートをさせていただきます。
藤井義継法律事務所では相続に関する初回相談は６０分無料ですので、お気軽にご相談ください。
相談予約は078-362-2411からお電話かお問い合わせフォームより受付しております。
当事務所の弁護士にご依頼いただいた際にできること
〇不動産の遺産分割トラブル解決のためのサポート
〇不動産の価値を正確に算定し、不動産の遺産分割案を提示
〇不動産の名義変更（相続登記）手続き・処分
〇二次相続対策のための遺言書作成や家族信託組成
不動産の相続対策をお考えの方へ
不動産の生前対策，相続対策は主に
「相続で相続人同士がもめないための遺産分割対策」
「認知症になってからの財産管理の対策」
「相続税の税負担を最小限に抑えつつ、納税資金を確保する対策」
の３つが重要となります。それぞれ解説させていただきます。
「相続で相続人同士がもめないための遺産分割対策」
故人の財産の相続をめぐって、遺産分割はトラブルが発生しやすいものです。特に、不動産は、下記のようなことがトラブルの原因になります。
・「その不動産を誰が取得するのか」について納得がいかない
・「不動産をどう評価するか、評価額はいくらか」で双方が納得いかない
・「不動産の分割の仕方を代償分割にしたが代償金が支払えない」ことに納得いかない
これらのトラブルは、事前に「遺産分割の対策」、特に遺言書の作成をすることで十分回避することが可能です。
当事務所の弁護士にご相談いただければ、もめないための相続対策をご提案、実行することが可能です。
「相続税の税負担を最小限に抑えつつ、納税資金を確保する対策」
相続が発生すると心配なのは、相続税の納税です。
相続税が発生しないと思っていた方も、既に住んでいる自宅の評価額によっては納税対象になっていることがあり、そのような方が相続税対策を十分に行えず、高額な相続税を納税することになってしまうことが発生しております。また、納税資金を用意することができず、追徴課税が発生している事例もあります。
相続税対策の一つとして考えられるのは、「生前贈与」によって不動産を贈与することによって、全体の財産額を減らすことが考えられます。
また，現預金を保有しておくよりも不動産を保有しておく方が，相続税の課税価額が低下することも多く，税務上より有利な不動産への買い換えや，既に所有している不動産の評価額を下げる方法もあります。
また、生前贈与などの生前対策のみでは相続税の納付が避けられない場合は、死後の納税資金を確保するために、不動産の売却も検討すべきでしょう。
不動産の相続税対策については、当事務所にご相談いただければ、連携している税理士とともにワンストップで対応することが可能です。
「認知症になってからの財産管理の対策」
相続対策は、死後の対策に限らず、「ご存命の間の対策」も必要になります。具体的には、「認知症になってからの財産管理のための対策」が挙げられます。
認知症が進行すると、自己の不動産や預貯金などの財産の管理ができなくなります。例えば、自宅の売却や銀行での定期預金の解約などができなくなります。
この対策としては、認知症が進行する前に「家族信託」を組成することが非常に有効です。
「家族信託」とは、財産の管理を事前に家族に任せることができる契約のことを指します。例えば、ご自身の保有する自宅や収益不動産の処分を、ご家族などに任せることができるようになります。
「認知症になってからの財産管理のための対策」も同様に弁護士にご相談いただくことで、最適な対策案を検討することが可能です。
当事務所の弁護士に相続対策の依頼をするメリット
遺言書の作成は、遺留分侵害の可能性があります。
そのような場合、単に遺留分を侵害しないような遺言書を作成するだけでなく、遺産の一部を換金し、一時払の生命保険に加入し、受取人を遺産を残したい相続人とし、遺留分額の減少をはかることになります。 当事務所で複数の保険会社の紹介が可能です。
遺留分減少には、孫との養子縁組も効果があります。
遺言書は、新しい日付のものが優先されますので、書換が可能です。家族信託を利用し、被相続人と遺産を残したい相続人が合意しないと終了しないようにすれば、書換不能で遺言書より強力です。当事務所の弁護士は家族信託専門士の資格を有する家族信託の専門家ですのでご安心ください。
法定後見は、専門職後見人が財産処分や支払に消極的な態度をとることが多く、家族が嫌な思いをすることが多いようです。任意後見契約をしておけば家族を後見人に選任し、法定後見を回避することができます。
当事務所の弁護士は、法定後見人、任意後見監督人の実績がありますのでご安心ください。
遺言書の作成、生命保険の利用、家族信託、いずれも納税資金の確保も含め、税務面の検討が事前に必要です。当事務所では、複数の税理士と連携をしており、紹介が可能です。
相続対策をお考えの方は弁護士に無料相談
・自分の死後、息子兄弟に不動産を相続させたいが、それによって兄弟の仲が悪くなってしまわないか心配だ
・元気なうちに、不動産の相続対策をしておきたいが、具体的に何をすればよいのかわからない
・認知症になってしまうと、不動産の売却などができなくなってしまうと聞いたので、事前に対策できることはないか知りたい
こういったことをお考えの方は、弁護士に相続対策の相談をしていただくことをおすすめいたします。
相続問題の解決実績豊富な弁護士があなたの不動産の相続問題を解決に導くサポートをさせていただきます。
藤井義継法律事務所では相続に関する初回相談は６０分無料ですので、お気軽にご相談ください。
相談予約は078-362-2411からお電話かお問い合わせフォームより受付しております。
当事務所の弁護士にご依頼いただいた際にできること
〇相続人調査・相続財産調査（遺産調査）の実施と相続トラブルのリスクの診断
〇遺言の内容の提案
〇遺言の様式や方法の提案
〇生前贈与の贈与額や方法の提案
〇生命保険を活用した相続対策の提案
〇家族信託の組成内容の提案
〇その他相続の生前対策全体のコンサルティング
弁護士による相続の無料相談実施中！
藤井義継法律事務所では、初回相談は60分無料となっております。
相続する人・財産を知りたい方 相続手続きを誰かにお任せしたい方
遺産の分け方に困っている方 納得できない遺言書が出てきた方
子どもを困らせないために遺言作成や家族信託などを検討している方 相続放棄をしたい方
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