借地権の相続について、評価方法やトラブル回避方法などを弁護士が徹底解説！
借地権とは、建物所有を目的とする土地の賃貸借の賃借権と建物所有の目的で土地に設定された地上権を言います。地上権は所有権と同じ物権で、地主の承諾なしに譲渡できるし、地主に登記請求できるので、実際にはまれで、賃借権がほとんどです。
旧借地法と借地借家法の違い
平成４年８月１日に借地借家法が施行され、これ以前に設定された借地権は、旧借地法が適用されます。これ以降に設定された更新する借地権は普通借地権と言います。平成になって、建物所有の目的で土地を貸すのは、まれですので、借地権のほとんどは旧借地法の既存借地権です。もっとも存続期間の定めがあり、更新しない定期借地権や事業用借地権は、よく利用されています。
遺産に借地権が含まれていた場合の遺産の評価（計算）方法とは
裁判所での一般的な評価方法は、土地の時価に路線価表の借地権割合をかけて算定します。相続税評価は、路線価に借地権割合をかけます。
市場性のない借地権の場合は、買い手がつかないので処分できず、取得しても、地代の支払が継続できず、建物を取り壊して地主に土地を明け渡さないかぎり地代を払わなければならないので、建物取り壊し費用＋地代でマイナスとなってしまうこともありますので、マイナス評価して建物取り壊し費用や地代の負担をどうするか決める必要があります。
借地権が相続トラブルの火種になってしまったら弁護士に相談すべき理由
借地権は、譲渡するのに地主の承諾が必要です。地主の承諾を得ずに譲渡すると地主から無断譲渡を利用に借地契約を解除されます。建物を譲渡すると借地権も譲渡したものはみなされますので、地主の承諾なしに建物を譲渡してはいけません。建物を第三者に賃貸するのは借地権の譲渡でないので地主の承諾はいりません。
譲渡については、市場性のある借地権の場合は、相場の承諾料を払えば地主は承諾してくれますが、地主が高額の承諾料を要求したり、承諾をしなかったりするので、裁判所に譲渡の承諾に代わる許可の申立をする必要が生じることがあります。
相続による名義変更は、譲渡ではないので、地主の承諾は不要です。承諾料や名義変更料を請求された場合、拒否してもよいです。
相続が発生し、借地権を誰が取得するか未定の段階でも地代を払っておかないと借地契約を解除され借地権がなくなってしまうおそれがあります。
市場性のない借地権の場合は、買い手がつかないので処分できず、取得しても、地代の支払が継続できず、建物を取り壊して地主に土地を明け渡さないかぎり地代を払わなければならないので、建物取り壊し費用＋地代でマイナスとなってしまうこともあります。
借地権にまつわる解決事例
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